Етапи за строеж,изграждане на къща

Изборът на земя не е проста задача. Какво да гледаме когато избираме парцел за строеж на къща?

Когато оглеждаме парцел, той трябва да бъде задължително с актуална скица от собственика.  Това, което е важно да се гледа е:

•  Има ли слънчевото огряване на парцела и какви са възможностите за ориентация на фасадите;
  – има ли съседното застрояване и ако има, или неминуемо в бъдеще ще има – как това ще се отрази на гледките към и от къщата;
  – ако сте две семейства например, правите си ситуативен план за застрояване така, че всяка къща да си има собствена визия, съответни изгледи и подходи.
• Има ли наоколо електропровод за високо напрежение или други подобни обстоятелства, които да попречат на получаване на лесно разрешение за строеж. Възможно е да има и важна инфраструктура под земята, която трябва да е отбелязана на кадастралния план за подземни съоръжения. Възможно е също да имате и такава, неотбелязана в плана и изградена, неизвестно от кой, като при копаене ще трябва да я възстановявате за да не се карате със съседите си;
• Има ли ток до мястото – дори да виждате, че съседите имат ток, това не е достатъчно. За да ви дадат ток, се изисква свободна мощност, което трудно се проверява първоначално. За съжаление в България токът дори в София, по закон още не се счита за човешко право, и електродружеството ако прецени може да ви откаже, защото не му е изгодно, например. Потърсете някой, който строи в близост на вашия трафопост за да се информирате за ситуацията;
•  Има ли водопровод – чиста ли е водата и дали се пука често водопровода;
•  Има ли канализация – ако има, това е голям плюс. Навсякъде около София обаче, канализация все още няма, а какво остава за другите места. За решаване на този проблем в проекта за строеж на къща трябва да се включи индивидуална пречиствателна станция;
• Каква е почвата на мястото и подходяща ли е за строеж на къща. Най-добър за конструкцията е чистия пясък, след това скалите. Най-лоша е глината. Лошата почва може да ви принуди да излеете много железобетон напразно. Глинестата почва създава проблеми с оттичане на водите, единственото и предимство е, че е добър проводник и ще можете да заземите по-лесно ел. инсталациите си, отколкото ако строите върху скала;
•  Има ли наклон и ако да, дали няма опасност от свлачище –  това за съжаление трудно се предвижда дори и от геодезисти. Свлачището се получава когато водата мие с години дадена скала под земята и така може да изглади повърхността й,  че всичката земя с къщата ви в един момент може да тръгне надолу. Може да се огледате за други постройки  наоколо дали са напукани. Но дори това не е показателно. Напукването може да е в резултат на слаби основи, а дори и да няма такива сгради, може свлачището да не се е проявило още;
• Има ли път до мястото, включително за тежкотоварни камиони и бетоновози – това е важно, защото бетоновозите понякога отказват да доставят заради липса на подходящ път.

Колкото повече неща проверите за земята, която купувате, толкова по-малко ще се изложите на риск от безсънни нощи по време на строежа.

Парцела Ви е харесал, решавате да го закупите и продължавате проучването.

1. Земята може да бъде в регулация или извън регулация:

• Ако е в регулация, проверете показателите за застрояване, които са заложени в дадената обща регулация. Това може да направите в съответна община или кметство. Регулацията може да бъде по ЗТСУ или по ЗУТ. Има съществени разлики в начина на приложение на регулацията по различните закони. Тя може да е изпълнена, а може и да е ясна само като план – без да е приложена. Минава се процедурата по чл.16 на ЗУТ, ако има такава, и при всички случай се прави ПУП-ПРЗ за конкретния парцел.
• Ако е извън регулация, проверявате при съответния главен архитект, възможно ли е да се мине с изработването на частичен устроствен план – ПУП – ПРЗ и с какви показатели за застрояване. Ако отговора е положителен, собственика на земята трябва да пусне заявление до съответния кмет, главен архитект или както там е прието в съответна община за допускане изработването на частичен ПУП. Виза за проектиране се получава само след като има изпълнена процедура по чл.16 и влязъл в законна сила ПУП – ПРЗ. Визата се заверява в съответните комунални структури. Обикновено се изписва на нея къде трябва да се завери.

2. Задължително е необходимо да използвате нотариус, който има интернет връзка със Службата по вписване и в реално време може да проверите състоянието на имота относно различни тежести.
3. Хубаво е да проверите и самия продавач. При съмнения за мутренско поведение или подобна намеса се отказвайте, колкото и привлекателна да е сделката. Първият сигнал за измама е наличие на много голямата привлекателност на сделката. Изключително съмнителни са и сделки, при които продавачът продава с пълномощно. Винаги може да проверите пълномощното, но няма как да проверите дали нотариуса, който го е заверил, не е в съюз с измамника. Ако не сте напълно сигурни, че собственика или всички съсобственици знаят за продажбата и пълномощното е валидно, бягайте и не купувайте. Много съмнителни са и продажби на наскоро закупен имот – може да се продава и дори от най-невинни на пръв поглед лица, които са били измамени и искат да се отърват от него.
Друг важен съвет е да се върнете на мястото по-късно сами, без продавача и да разговаряте с колкото може повече съседи – за собственика, за евентуални съсобственици, за спорове за мястото, за историята му, за проблеми със строежи, ток, вода, канализация, свлачища и за всичко което се сетите. Идете и в общината и разпитайте и там.

Когато вече сте решили да купувате и сделката е факт, парите се превеждат по специална сметка със специални условия: продавача е титуляр на нея, но може да се разпорежда след като Вие сте получили Удостоверение за първи купувач на имот без тежести от Службата по вписване. С този документ, даден от Вас на съответната банка парите се отблокират за продавача.

Вече имате земята и следващата стъпка е да се заемете с проектирането:

1. Извадете си виза за проектиране и я заверете в съответните дружества, посочени в нея;
2. Добре е геодезист да ви заснеме терена и направи съответен цифров модел;
3. Направете геоложко проучване на терена. Най-подходящо е да се сондира в четири точки, в четирите края на местото, където ще бъде построена къщата.

4.  Осигурете си становища на експлоатационните дружества – ВиК, Елктроснабдяване и др , за включване към съответните мрежи;
5.  Запознайте се с НАРЕДБА № 1 от 4.04.2004 г. за определяне на минимални цени в устройственото планиране и инвестиционното проектиране и НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Така ще добиете представа на какво може да разчитате в разговорите и договарянето на проектирането.
6.  Проучете при съответния главен архитект, който ще ви издава разрешението за строеж, минималния обем проектни разработки по части, които трябва да представите, за да ви се издаде разрешение. Също така разберете каква сума трябва да се плати на Общината за строителното разрешение, ако внесете документацията с или без доклад за съответствие, изготвен от надзорна фирма.

Документи за издаване разрешение за строеж на къща:

За издаване на разрешение за строеж на къща въз основа на одобрен инвестиционен проект възложителят подава писмено заявление до компетентния орган.
Към заявлението се прилагат следните документи:
1.  Документ за собственост или документ за учредено право на строеж на къща в чужд имот или документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон, а за сградите на жилищно-строителни кооперации – и влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта;
2.  Виза за проучване и проектиране в случаите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6 ЗУТ, както и за обекти – недвижими паметници на културата от световно или национално значение;
3.  Три копия от идейния инвестиционен проект в обхват и съдържание, определени от наредбата по чл. 139, ал. 5 ЗУТ (Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти);
4.  Решение по оценка на въздействието върху околната среда, издадено по реда на Закона за опазване на околната среда за строежите, за които се изисква такова;
5.  Оценка за съответствието, изготвена от съответното лице по чл. 142, ал. 6 ЗУТ;
6.  Съобразно спецификата на строежа – специални разрешителни, изисквани по специални закони.

С копия от събраната вече документация, проучванията и Вашите идейни представи за къщата може да започнете разговори с архитект за проектирането, цени и изготвяне на договор. Договора задължително трябва да се регистрира в Камарата на архитектите. Документацията я изисквайте поне в 5 екземпляра, а тази за външни ВиК, Ел и др. –  връзки в 6 екземляра.
Никой никъде няма да ви изисква, но за една съвременна къща е важно проектирането на информационната мрежа – вътрешна и външна. Когато едновременно работят рутери и сендери, последните засичат и сигнала от рутерите и се влошава качеството на картината.

Дори и да не ви се иска, факт е, че една надзорна фирма ще улесни много живота ви с консултациите си по приемане на проектите, заверка на всички документи и получаване на разрешителното. Общините повишават таксите, които вземат за издаване на разрешение непрекъснато, но ако сте с доклад, таксата е около три пъти по-малка.

Изработването на проекта трае 1-2 месеца. Добрите проектанти работят с Autocad, а това дава възможност да поискате от проектанта реален генериран поглед на къщата си от различни страни. Направете така, че да дадете възможно най-подробно описание на къщата, която желаете предварително, независимо, че после поправки също са възможни.

Поискайте проектанта да ви даде и количествена сметка. Количествената сметка е важна и си я изискайте дори да се наложи да заплатите допълнително за нея. Много важно е да имате представа колко бетон и колко арматура ще са нужни за строежа на вашата къща. Обикновено те представляват половината от стойността на материалите за целия груб строеж на къща. Най-често опитите за измама са в тази насока и то става въпрос за доста крупни суми. Тухлите, керемидите, дървения материал и улуците също могат да бъдат изчислени по стойност дори и приблизително. Ако нямате стойностната оценка, няма как да сравнявате офертите от различните строители за да направите оптимален избор. Обикновено всяка оферта е основана на количество материали и труд.

Кои са документите, които трябва да имаме, за започнем да търсим строител?

Договор за проектиране с проектант, притежаващ пълна проектантска правоспособност.
Задание за проектиране:

• Изходни данни и документи;
• Изисквания към проектанта.

Инвестиционен проект:

• Идеен проект;
• Технически проект;
• Работен проект – чертежи, по които работи строителят.

Части на проекта:

1.  Архитектура и конструкции

• – архитектурна част;
• – интериор и обзавеждане;
• – конструктивна част.

2.  Инсталации и мрежи на техническата инфраструктура

• – водоснабдяване и канализация;
• – електрическа инсталация;
• – топлоснабдяване, отопление, вентилация и климатизация;
• – топлотехническа ефективност.

3.  Устройство на прилежащия към строежа терен

•  Трасировъчен план и вертикална планировка;
•  Благоустрояване и паркоустрояване.

4. Технологична част

•  Проект за организация и изпълнение на строителството
•  Организация и безопасност на движението
•  Строително разрешение.
•  Технически паспорт на строежа – не се изисква за сгради от допълващо застрояване или временни такива.
•  Задължителна застраховка на участниците в строителството.
•  Всички нормативни актове по Наредба №3 от 2003г., изготвяни по време на строежа

Имаме вече всички документи и започваме да търсим строител

Какво трябва да знаете:

1.  Отделните строителни бригади не са добро решение. Най-добре е строителство „до ключ“ като се подписва договор с ясна и твърда цена. Намерете строител, за който се знае, че строи поне 10 – 12 къщи . Такъв ще има вече име на пазара и не би си позволил да го загуби;
2. Когато подписвате договора, гледайте 90% от цялата сума да не е съсредоточена в приземния етаж или цената на покрива да изглежда твърде малка;
3.  В договора опишете на всяка цена и материалите. Бетонът трябва да е поне B20, независимо че конструкторите предписват и по-малки марки. Цената между B20 и B12 е пренебрежимо малка спрямо разликата в качествата им, но предприемачът не би се посвенил да си я вземе. Качеството на арматурата е еднакво, тухлите се гледат просто на вид. Керемидите, просто си изберете най – доброто според Вас. Изолацията, която по принцип е малко за грубия строеж на къща, трябва да е с тегло поне 15-18кг/м3. Варта не е толкова важна. Внимавайте дървесината за покрива да е максимално суха, за гредите „без сърца“, а за дъските „без капаци“. Хидроизолации, улуци и др. сами си изберете, но задължително  ги запишете в договора;
4. При плащането, давайте на често по малки суми, защото не може да се разчита на съдебната система да Ви защити ако Ви завлекат с пари, а не Ви се свърши работа.
5. В никакъв случай не давайте депозити за труд, защото може да загубите парите. Не давайте и заеми ако ви искат;
6. Не купувайте собствена техника или инструменти за строежа. Строителите са длъжни да имат инструменти;
7. Бъдете безкомпромисни и  готови да изгоните всекиго от обекта по всяко време и го показвайте непрекъснато. Не вярвайте на приказки от типа на това как всеки от строителите правел по 200 лева на ден или как ще ви вдигнат къщата за месец.

 Ако на мястото, което строите няма канализация, изберете сами индивидуалната пречиствателна станция, която е предварително заложена в проекта.

Поради актуалността на тези съоръжения в момента има изключително много ментета на пазара и рискувате строителя да закопае нещо евтино, което след време като започнете да живеете в къщата, да ви скъса нервите и да ви осмърди къщата. Като съвет при избора – търсете сертификати за технология на пречистване на водата. Само те гарантират, че пречиствателната станция е истинска. Често търговците на такива съоръжения представят сертификати за материали и др., затова четете добре. Допитайте се до приятели, познати, но бъдете внимателни, за да не си купите септичен резервоар на цена горе-долу колкото пречиствателна станция. Имайте предвид, че търговците наричат всеки пластмасов резервоар – „пречиствателна станция” и когато човек не разбира, може да се излъже по по-евтиния вариант, който както винаги, ще му излезе много по-скъпо. Специалистите съветват да търсите технология BIO CLEANER – чешка технология, която се е доказала във времето.

Кога да започнем и колко време ни трябва за строеж на къща?

Изкопните работи за грубия строеж е хубаво да се започнат около април месец. Изливането на бетон, зидане и мазане, не е подходящо да се правят при минусови температури, въпреки че вероятно ще Ви убеждават как присадките в бетона може да дават възможност за това.

Добре е да предвидите 2 лета, едно за грубия строеж на къща – изкопи, бетон, тухли и покрив, и едно лято за довършителните работи – ел.инсталации и ВИК, мазане отвън и отвътре, дограми, плочки, боядисване и други. Зимата не е желателно да се строи. Като цени, труд и време грубият строеж на къща е по-малко от довършителните работи.

Когато къщата ни е готова

 За издаването на разрешение за ползване, трябва да приложите молба с една доста голяма папка от документация, която се описва в молбата, която обикновено е готов формуляр. Правилата се променят постоянно, но най-общо трябва да представите:

• нотариални актове за земята, скици и разрешението за строеж на къща;
• документ за цифрово нанасяне в кадастъра – тази новост отнема около 2 месеца;
• договорите с ВиК и електроразпределителните дружества – би трябвало да ги имате на този етап, но на практика може да се окаже, че законът се е изменил и тези договори са в стар формат, а за новите ви договори трябва да представяте отново по 10-тина документа, с молби, такси, удостоверения и чакане;
• сертификат за заземявания и импеданс – добре е  да се доверите на  сертифицирана фирма;
• сертификат от РИОКОЗ, че водата ви е годна за пиене , въпреки, че вие вече сте я пили по време на строежа. Обикновено  водата се носи на място за изследване от Вас и после си търсите резултата;
• акт 15 –  трябва да е със всички подписи на проектантите;
• всички документи за конструкции и качество на използваните материали – дори на плочките за баня, които може още да не сте ги купили и сложили. Важно е да се представят документи, които почти никой никога не чете, но трябва да ги има.
  До два месеца от получаване на разрешението за ползване трябва да направите регистрация на къщата в данъчната служба. За да си спестят плащането на данък, много къщи изобщо не го правят, други декларират в данъчната служба какво ли не – решението си е Ваше.

Успех на всички, захванали се с това начинание!!!